Eine Immobilien-GmbH zahlt typischerweise 30% Gesamtsteuer auf Mieterträge: 15% Körperschaftsteuer plus 15% Gewerbesteuer (regional unterschiedlich). Mit der erweiterten Gewerbesteuerkürzung sinkt diese Last auf 15% — eine Halbierung. Wenn die Voraussetzungen stimmen.
Was die Norm regelt
§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG kürzt den Gewerbeertrag um den Teil, der auf die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes entfällt. Das Ergebnis: Auf den kürzbaren Anteil fällt keine Gewerbesteuer an. Effektiv bleibt nur die Körperschaftsteuer (15%) plus Solidaritätszuschlag übrig.
Bei einer Immobilien-GmbH mit 1 Mio. € Jahresüberschuss aus Vermietung sind das:
- Ohne Kürzung: ca. 300.000 € Steuer
- Mit Kürzung: ca. 158.250 € Steuer
- Ersparnis: 141.750 € pro Jahr
Die Voraussetzungen im Detail
1. Ausschließliche Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes
Die GmbH darf nur Grundbesitz verwalten und nutzen. Schon eine kleine andere Tätigkeit kann die Kürzung kippen — das ist die meistübersehene Falle.
2. Erlaubte Nebenaktivitäten
Erlaubt sind nur eng definierte Nebenaktivitäten:
- Verwaltung und Nutzung von Kapitalvermögen
- Errichtung und Verkauf eigener Eigenheime/Eigentumswohnungen
- Betreuung von Wohnungsbauten
3. Ausschlußtatbestände
Folgendes schließt die erweiterte Kürzung aus:
- Stromlieferung aus Photovoltaik-Anlagen über der 10%-Grenze des § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. b GewStG oder an Letztverbraucher, die nicht Mieter sind (schädlich!)
- Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen
- Betrieb von Hotel oder Pension
- Catering, Gastronomie, sonstige operative Dienstleistungen
- Beteiligung an einer gewerblich geprägten Mitunternehmerschaft
Eine Immobilien-GmbH mit 50 Wohnungen installiert auf einem Dach eine 80-kWp-PV-Anlage und liefert den Strom an ihre Mieter. Bis 2020 hätte das die gesamte erweiterte Kürzung gekippt. Seit dem Erhebungszeitraum 2021 rettet § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. b GewStG den Fall: Einnahmen aus der Lieferung von Strom aus erneuerbaren Energien (ebenso aus Ladestationen für Elektrofahrzeuge) sind unschädlich, solange sie 10% der Einnahmen aus der Gebäudeüberlassung nicht übersteigen. Aber Vorsicht: Der Strom darf nur an die eigenen Mieter oder ins Netz geliefert werden — die Lieferung an andere Letztverbraucher bleibt schädlich. Die Stromerträge selbst bleiben zudem gewerbesteuerpflichtig, und wird die 10%-Grenze überschritten, entfällt die Kürzung für das gesamte Vermietungsergebnis. Die Grenze ist daher laufend zu überwachen; bei größeren Anlagen bleibt die Auslagerung in eine separate Tochter-GmbH der sichere Weg.
Gestaltungsmöglichkeiten
Reine Holding-Struktur
Immobilien-Holding GmbH hält mehrere Objekt-GmbHs, jede mit ausschließlicher Verwaltung. So bleibt die Kürzung auf jeder Ebene möglich.
PropCo/OpCo-Split
Eigentümer-GmbH (PropCo) vermietet an Betreiber-GmbH (OpCo). PropCo kommt in den Genuss der Kürzung, OpCo übernimmt das operative Risiko. Klassische Struktur bei Hotels, Pflegeheimen, Logistikimmobilien.
Vorratsgesellschaften für neue Objekte
Statt das Bestandsportfolio zu überlasten, können neue Investments über Vorratsgesellschaften aufgenommen werden. Die Kürzung bleibt isoliert je Tochter erhalten.
Geringfügigkeitsgrenze
Die Rechtsprechung hat eine Geringfügigkeitsgrenze entwickelt: Nebenaktivitäten unter 5% des Umsatzes sind unschädlich, wenn sie funktional notwendig sind (z.B. Müllentsorgung im Mietvertrag). Diese Grenze ist aber eng auszulegen — im Zweifel bei TABAK prüfen.
Dokumentationspflichten
Die Kürzung wird im Rahmen der Gewerbesteuererklärung beantragt. Wichtig: Saubere Trennung der Einkünfte, kein Vermischung von begünstigten und nicht begünstigten Aktivitäten. Bei der Betriebsprüfung ist die Kürzung regelmäßig Prüfungsschwerpunkt.
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